В українському праві захист нерухомості від недобросовісних набувачів залишається однією з найскладніших категорій справ. Нещодавня Постанова Верховного Суду від 04.03.2026 у справі № 754/17144/24 ставить крапку у тривалій суперечці щодо майна, яке вибуло з власності територіальної громади внаслідок незаконної приватизації та подальшого успадкування.
Як адвокат, я вважаю цей кейс показовим для розуміння того, як працюють механізми віндикації (витребування майна) та чому реєстрація права власності в реєстрі не є “абсолютною бронею” для володільця.
⚖️ Суть спору: Ланцюг незаконності
Історія розпочалася ще у 2005 році з незаконної приватизації квартири в Києві. Попри те, що у 2012 році суд визнав приватизацію недійсною, помилкові дані в реєстрах дозволили третій особі скласти заповіт на це майно. Після смерті “власниці” спадкоємець оформив право власності та вважав себе законним господарем.
Прокуратура, діючи в інтересах громади міста, звернулася з позовом про витребування квартири.
🔍 Ключові висновки Верховного Суду
1. Ефективність віндикаційного позову
Верховний Суд підтвердив: якщо майно було відчужене кілька разів, належним способом захисту є саме віндикаційний позов (пред’явлення вимоги до останнього набувача). Це дозволяє власнику повернути саме річ, а не просто отримати компенсацію.
2. Принцип «Трьох критеріїв» ЄСПЛ
Суд детально проаналізував втручання держави у право особи на мирне володіння майном (ст. 1 Першого протоколу до Конвенції). Для того, щоб вилучення майна у набувача було законним, воно має відповідати трьом критеріям:
- Законність: Наявність чіткої правової бази (ст. 387, 388 ЦК України).
- Суспільний інтерес: Повернення майна громаді та відновлення правопорядку.
- Пропорційність: Чи не покладає таке рішення на особу надмірний тягар.
3. Реєстрація vs Реальність
Важливий висновок суду: державна реєстрація є лише офіційним визнанням права державою, але не є безспірним підтвердженням його наявності. Якщо підстава набуття права була незаконною (скасована приватизація), то наступна реєстрація за спадкоємцем не робить його законним власником.
💡 Що це означає для клієнтів?
Ця справа демонструє кілька критичних аспектів, які ми в нашій практиці враховуємо при проведенні Legal Due Diligence нерухомості та захисті активів:
- Ризик безоплатного набуття: Якщо ви отримуєте майно у спадок або в дарунок від особи, яка не мала права його відчужувати, власник може витребувати його у вас у будь-якому випадку (навіть якщо ви добросовісні).
- Право на компенсацію (ст. 390 ЦК): Хоча квартиру можуть відібрати, набувач має право вимагати відшкодування витрат на утримання та збереження майна, а також компенсацію за поліпшення, які неможливо відокремити.
- Бездіяльність держорганів: Якщо міська рада зволікає із захистом майна, прокурор має право самостійно звернутися до суду, що й відбулося в цьому кейсі.
🤝 Професійна допомога
Майнові спори вимагають не лише знання Цивільного кодексу, а й глибокого розуміння практики ЄСПЛ та актуальних позицій Верховного Суду. Ми забезпечуємо комплексний захист інтересів клієнтів у справах про:
- Визнання недійсними свідоцтв про право на спадщину.
- Витребування майна з чужого незаконного володіння.
- Скасування незаконних реєстраційних дій.
Ваша нерухомість потребує надійного захисту. Звертайтеся за консультацією!
Автор: Таміла Шатарська, адвокат, юридичний консультант. Спеціалізація: Кризовий захист, міжнародний консалтинг, цивільне та військове право.